Έξωση ενοικιαστή λόγω λήξης συμβολαίου

Η έξωση ενοικιαστή λόγω λήξης συμβολαίου θα έπρεπε κανονικά να αποτελεί μια απλή διαδικασία παράδοσης των κλειδιών. Στην πραγματικότητα όμως, πολλοί ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με μια δυσάρεστη έκπληξη: ενοικιαστές που, παρά τη λήξη του συμβολαίου τους, αρνούνται να αποχωρήσουν από το ακίνητο. Μέχρι πρότινος, η κατάσταση αυτή οδηγούσε σε μια χρονοβόρα δικαστική διαδρομή που μπορούσε να κρατήσει ακόμη και πάνω από ένα έτος.

Το πρόβλημα της «δικαστικής ομηρίας»

Πριν από την εφαρμογή των νέων διατάξεων, ο ιδιοκτήτης που ήθελε να πάρει πίσω το ακίνητό του μετά τη λήξη της μίσθωσης ήταν υποχρεωμένος να ακολουθήσει την οδό της τακτικής αγωγής. Αυτό πρακτικά σήμαινε ότι έπρεπε να περιμένει μήνες για τον ορισμό μιας δικασίμου και επιπλέον χρόνο για την έκδοση της απόφασης.

Λόγω του φόρτου εργασίας των δικαστηρίων, μια μέση διαδικασία διαρκούσε από 6 έως 8 μήνες, δίνοντας στον ενοικιαστή τη δυνατότητα να παραμένει στο σπίτι ή στο κατάστημα χωρίς καμία νόμιμη αιτία. Η καθυστέρηση αυτή λειτουργούσε εις βάρος του ιδιοκτήτη, ο οποίος έχανε έσοδα και δεν μπορούσε να διαθέσει την περιουσία του, ενώ συχνά επωμιζόταν και τα έξοδα μιας μακροχρόνιας αντιδικίας. Σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η ανάγκη για επιτάχυνση ήταν επιτακτική.

Η λύση της Διαταγής Απόδοσης

Η νομοθετική αντιμετώπιση του προβλήματος ήρθε με την καθιέρωση της Διαταγής Απόδοσης Μισθίου. Πρόκειται για μια διαδικασία «εξπρές», όπως ακριβώς είναι η διαταγή πληρωμής, που παρακάμπτει τις χρονοβόρες διαδικασίες του ακροατηρίου και δίνει στον ιδιοκτήτη έναν εκτελεστό τίτλο σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα.

Με το νέο πλαίσιο, ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται πλέον να περιμένει μια κανονική δίκη. Εφόσον η μίσθωση αποδεικνύεται εγγράφως και έχει λήξει ο συμβατικός της χρόνος, ο δικαστής εκδίδει τη διαταγή χωρίς να απαιτείται η μακρά αναμονή του πινακίου. Αυτό σημαίνει ότι ο χρόνος ανάκτησης του ακινήτου μειώνεται δραστικά, από τους πολλούς μήνες σε λίγες μόνο εβδομάδες.

Οι απαραίτητες προϋποθέσεις για την «έξωση εξπρές»

Για να μπορέσει ο ιδιοκτήτης να κάνει χρήση αυτής της ταχείας διαδικασίας για την έξωση ενοικιαστή λόγω λήξης συμβολαίου, ο νόμος θέτει μια συγκεκριμένη προϋπόθεση: την έγκαιρη προειδοποίηση του ενοικιαστή.

Συγκεκριμένα, ο εκμισθωτής οφείλει να επιδώσει εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την ημερομηνία λήξης του συμβολαίου. Στην περίπτωση που η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου, η τρίμηνη αυτή εξώδικη προειδοποίηση πρέπει να προηγηθεί της έκδοσης της διαταγής απόδοσης και να λάβει χώρα μετά τη λήξη της. Αξίζει να σημειωθεί ότι η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης (η φυσική αποβολή) μπορεί να ξεκινήσει δύο (2) μήνες μετά την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή.

Τι γίνεται με τα ανεξόφλητα ενοίκια και τους λογαριασμούς;

Συχνά, η άρνηση αποχώρησης συνοδεύεται από χρέη σε ενοίκια, κοινόχρηστα ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Με την ίδια αίτηση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει και την έκδοση διαταγής πληρωμής για τα οφειλόμενα ποσά. Έτσι, επιτυγχάνεται με μία κίνηση τόσο η ανάκτηση του ακινήτου όσο και η νομική κατοχύρωση των οικονομικών απαιτήσεων του εκμισθωτή.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

1. Πόσο χρόνο διαρκεί συνολικά η διαδικασία; Η έκδοση της διαταγής απόδοσης γίνεται συνήθως μέσα σε 20-30 ημέρες. Ωστόσο, θα πρέπει να συνυπολογιστεί το διάστημα των 2 μηνών που ορίζει ο νόμος ως “περίοδο χάριτος” στον ενοικιαστή μετά την επίδοση της διαταγής.

2. Μπορώ να κάνω έξωση αν δεν έχω γραπτό συμβόλαιο; Όχι, η διαδικασία της διαταγής απόδοσης απαιτεί απαραιτήτως έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης (συμφωνητικό ή ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ). Σε διαφορετική περίπτωση, ακολουθείται η παραδοσιακή οδός της αγωγής.

3. Τι συμβαίνει αν ο ενοικιαστής κάνει ανακοπή; Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής, όμως αυτό δεν αναστέλλει αυτόματα την εκτέλεση, εκτός αν το αποφασίσει το δικαστήριο μετά από ειδική αίτηση αναστολής.